Hooneühistuga ja -ühistu liikmesusega seonduvaid õiguslikke aspekte. Melika Kiilmaa
Väljaanne : august (nr 8)

Jätkuva üldise kinnisvara- ja laenubuumi tingimustes vormistatakse igapäevaselt sadu korterite müügi- ja tagatistehinguid, kus kõrvuti korteriomanditega on tsiviilkäibe objektiks ka hooneühistu liikmesused konkreetsete elu- või mitteeluruumide ainukasutusõigustena. Viimaste näol on tegemist endiste elamuühistute ja -kooperatiivide liikmete valduses olevate korterite kasutusõigustega, mis kuni 1. jaanuarini 2006 olid tsiviilkäibes elamuühistu liikmetele kuuluvate osamaksudena. Viidatud kuupäevast kohaldatakse hooneühistuseadust ka kõigi enne hooneühistuseaduse jõustumist asutatud elamu- ja garaa˛iühistute suhtes.

Kuivõrd hooneühistuseaduse regulatsioon tekitab praktikas jätkuvalt küsimusi, selgitab käesolev artikkel hooneühistu ja hooneühistu liikmesusega seotud spetsiifilisi õiguslikke aspekte, analüüsides sealhulgas, kuidas on realiseerunud regulatsiooni koostamisel püstitatud eesmärgid.


Kas elamuühistu või korteriühistu

Erinevalt korteriomanditeks jagatud elamust, kus korteriomanikule kuulub kindlaksmääratud korter reaalosana ja mõtteline osa korteriomanike kaasomandis olevast ehitisest ning selle alusest ja teenindamiseks vajalikust maatükist, omavad hooneühistu liikmed vaid hoonejaotusplaanis kindlaksmääratud korterite ainukasutusõigust, hoonestatud kinnisasi (elamu koos selle aluse ning teenindamiseks vajaliku maaga) kuulub aga hooneühistule.

Samas võimaldab eluruumide erastamise seadus tänaseni lihtsustatud korras elamuühistu ümberkujundamist korteriühistuks, mille käigus erastavad ühistu liikmed elamualuse ja selle teenindamiseks vajaliku maa ning jagavad kinnistu oluliseks osaks oleva elamu korteriomanditeks.

Seega on elamuühistutel, kelle omandis oleva elamualune ja teenindamiseks vajalik maa on veel erastamata, võimalik valida, kas kinnistada maa ühistu nimele ning jätkata hooneühistuna või jagada elamu korteriomanditeks ja kujundada ümber korteriühistuks.

1. jaanuaril 2005 jõustus hooneühistuseadus, millega loodi ühtne õiguslik raamistik nii elu- kui ka mitteeluruumide oma liikmete ainukasutusse andmisega tegelevate eraõiguslike juriidiliste isikute tegevusele. Vastava regulatsiooni peamiseks eesmärgiks oli tagada hooneühistu (sh endiste elamu- ja garaa˛iühistute) liikmete ning nendega varalistes suhetes olevate isikute huvide tõhusam kaitse, kuivõrd varasem regulatsioon võimaldas mitmeid kuritarvitusi nii liikmete nimekirjade pidamisel kui ka eluruumide kasutusõiguste tagamisel.

Enne hooneühistuseaduse jõustumist reguleeris elamuühistutele (-kooperatiividele) kuuluvates hoonetes eluruumide kasutusse andmist, samuti ühistu liikmete õigusi ja kohustusi elamuseadus, mitteeluruumide kasutusse andmist reguleeriv õigustik puudus aga täielikult. Nii elamu- kui ka garaa˛iühistut käsitleti mittetulundusühistuna ning nende asutamise ja tegevuse osas kuulus kohaldamisele mittetulundusühingute seadus. Kuivõrd seadusega sooviti laiendada ühistu tegevust ka mitteeluruumide kasutusse andmisele, asendati selguse huvides nimetus „elamuühistu” nimetusega „hooneühistu”.

Arvestades asjaolu, et hooneühistu eesmärgiks on võimaldada oma liikmetele varaliselt hinnatav hüve – ruumi kasutusõigus –, mis on lähedasem tulundusühistu kontseptsioonile, pidasid seaduse koostajad õiguslikult sobivamaks siduda hooneühistule kohalduv regulatsioon hooneühistuseadusega sätestamata küsimustes mittetulundusühingute seaduse asemel tulundusühistuseadusega.

Hooneühistud registreeritakse sarnaselt varasema regulatsiooniga mittetulundusühingute ja sihtasutuste registris, sest nii oli võimalik vältida seniste ühistute ühest registrist teise ümberregistreerimist. Enne hooneühistuseaduse jõustumist asutatud elamu- ja garaa˛iühistud on kohustatud oma põhikirjad uue seaduse nõuetega vastavusse viima hiljemalt 2008. aasta alguseks.

Hooneühistu erineb tavalisest tulundusühistust

Hooneühistuseaduse §-st 1 tulenevalt on hooneühistu eesmärgiks toetada ja soodustada oma liikmete majanduslikke huve läbi ühise majandustegevuse kinnisasja/hoonestusõiguse ning selle osaks oleva hoone omamisel ja valitsemisel, võimaldades hooneühistu liikmetel hoone kindlaksmääratud osade ainukasutust. Tegemist on niisiis tulundusühistu eriliigiga, mille asutamisele, juhtimisele ja lõpetamisele kohaldatakse hooneühistuseadusega reguleerimata küsimustes tulundusühistuseadust.

Võrreldes tulundusühistuga peab hooneühistu ärinimi sisaldama sõna „hooneühistu“, hooneühistu juhtorganiteks on üldkoosolek ja juhatus ning välistatud on hooneühistu liikmete täiendav või lisavastutus hooneühistu kohustuste eest. Vältimaks ühistu pankrotistumiseni viivaid riske, sätestab hooneühistuseadus hooneühistu liikmetele dividendide ja muude puhaskasumi arvelt tehtavate väljamaksete keelu. Lisaks sellele kohustab seadus hooneühistu juhatust igal aastal koostama majanduskava, milles tuleb muuhulgas anda ülevaade valitsetava kinnisasja seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning kinnisasja valitsemiseks kavandatavatest tuludest ja kuludest.

Erinevalt tulundusühistust on hooneühistu liikmetel suuremad võimalused sekkuda ka hooneühistu igapäevasesse juhtimisse. Nimelt on hooneühistu liikmel õigus nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetaks ühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtuvalt.

Hooneühistu liikmete huvidele vastava valitsemisena käsitletakse seaduse kohaselt muuhulgas liikmete ühiskasutuses olevate kinnisasja osade kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist, ühiskasutuses olevate hooneosade korrashoidu, hooneühistupoolset hoone taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja hooneühistu vastutuse kindlustamist.

Hooneühistu liikmesus

Hooneühistu liikmesusena käsitletakse analoogselt varasema elamuühistutele kohaldunud regulatsiooniga hooneühistu liikmeks olekuga kaasnevaid õigusi ja kohustusi. Täiendavalt on sätestatud nõue lisada hooneühistu põhikirjale hoonejaotusplaan, kus näidatakse, kes ühistu liikmetest konkreetset hooneosa või korterit kasutab[1]. Vastavaks hooneosaks võib olla nii eluruum kui ka mitteeluruum, samuti nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada, muuta, kõrvaldada ja lisada kinnisasja ning ühistu teiste liikmete õigusi kahjustamata ja hoone välist kuju muutmata (sh püsiva markeeringuga tähistatud garaa˛iosa).

Hoonejaotusplaaniks on riikliku ehitisregistri pidaja või ehitusloa andnud ametiasutuse poolt väljastatud koopia ühistule kuuluva hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on kindlaks määratud ja liikmesuse numbriga tähistatud iga liikme ainukasutuses olev hooneosa. Nagu eelnevalt mainitud, on tegemist dokumendiga, mis lisatakse hooneühistu asutamisel hooneühistu põhikirjale ja mille hilisem muutmine on võimalik põhikirja muutmise teel vastava muudatusega puudutatud isikute nõusolekul.

Kinnisasja olemasolu korral või selle hilisemal omandamisel kantakse mittetulundusühingute- ja sihtasutuste registrisse ka hooneühistule kuuluva kinnisasja kinnistusraamatu registriasja number ja kinnisasja aadress.

Hooneühistuseadusest tulenevaks järgmiseks oluliseks uuenduseks on hooneühistu liikmesuse ja sellega seonduvate andmete registreerimine mittetulundusühingute ja sihtasutuste registris. Teatavasti pidas varasemalt elamuühistute liikmete nimekirja ühistu juhatus ja osamaksu võõrandanud liikme õigused, kohustused ning varaline vastutus ühistu ees läks osamaksu omandajale üle tema liikmeks vastuvõtmise kohta otsuse tegemise päevast.

Hooneühistuseaduse kohaselt on hooneühistu liikmesus vabalt võõrandatav ja koormatav. Hooneühistu asutamisel tasub hooneühistu liige tema valdusse antava hoone kindlaksmääratud osa ehitusliku maksumuse osamaksuna. Liikmesuse võõrandamisel või pärimisel saab liikmesuse omandaja ühistu liikmeks ilma vastuvõtumenetluseta.

Liikmesuse võõrandamine ei ole seotud kolmandatelt isikutelt nõusoleku saamisega, samuti on välistatud teiste ühistu liikmete ostueesõigus. Seega ei takista muuhulgas pandiõigus liikmesuse võõrandamist ja liikmesuse loovutamisel jääb pant omandaja suhtes kehtima[2]. Muus osas kohaldatakse liikmesuse pantimisele asjaõigusseaduses õiguste pantimise kohta sätestatut.

Hooneühistu liikmete huvide tagamiseks sätestab hooneühistuseadus uudsena hooneühistu liikmesusega seotud tehingutele ka olulisemalt rangema vorminõude. Nimelt peavad hooneühistu liikmesuse loovutamise, samuti pantimise kohutus- ja käsutustehing olema notariaalselt tõestatud[3]. Liikmeks saamine ning andmed liikmesuse võõrandamise ja koormamise kohta registreeritakse notari avaldusel mittetulundusühingute- ja sihtasutuse registri juures peetavas hooneühistu liikmete nimekirjas. Seega on hooneühistu liikmesuse pantimise näol tegemist registreeritud õiguse pantimisega. Juhul, kui liikmesuse pandiga tagatud nõuet ei täideta, on pandipidajal õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel[4] ja panditud liikmesus müüakse täitedokumendi alusel seadusega sätestatud korras avalikul enampakkumisel.

Hooneühistu liikmesusest tulenevaks põhikohustuseks on jagada ühiskasutuses olevate kinnisasja korrashoiu ja valitsemisega seotud kulutusi, tasudes liikmemaksu vastavalt liikmemaksumäärale.

Liikmemaksumääraks on ainukasutuses olevatele hooneosadele vastav murdarv väljendatuna hariliku murruna. Liikmemaksumäärade summa on 1. Liikmemaksumäär iga liikmesuse kohta määratakse kindlaks hooneühistu põhikirjas.

Sarnaselt hoone ainukasutuse õiguste jaotuse muutmisega eeldab ka liikmemaksumäärade muutmine nende isikute nõusolekut, kelle õigusi muudatus kahjustab. Juhul, kui hooneühistu liige on korduvalt rikkunud ühistu või ühistu teise liikme suhtes oma kohustusi, sh liikmemaksu tasumisel, ja kui ühistu liikmed ei pea tema ühistusse kuulumist enam võimalikuks, võivad liikmed üldkoosoleku otsuse alusel nõuda, et vastav liige oma liikmesuse võõrandaks.

Liikmesus lõpeb liikmesuse võõrandamisega, liikme surma korral või hooneühistu lõpetamisega. Kuivõrd paljudel juhtudel kasutavad hooneühistu liikmed nende kasutuses olevaid hooneosi eluruumina – koduna, eeldab hooneühistu vabatahtlik lõpetamine kõigi hooneühistu liikmete nõusolekut. Lisaks vabatahtlikule lõpetamisele on võimalik hooneühistu lõpetada hooneühistule kuuluva kinnisasja korteriomanditeks jagamisega ja nende hooneühistu liikmetele võõrandamisega.

Hooneühistu asutamisest ja lõpetamisest

Hooneühistu võib asutada juba algselt üksnes hoone ehitamiseks ja hilisemaks korteriomanditeks jagamiseks. Sel juhul on hooneühistu liikmetel õigus hoone valmimise järgselt nõuda hooneühistu lõpetamist ja kinnisasja korteriomanditeks jagamist ühistu liikmetele võõrandamisega. Seega võiksid isikud, kes soovivad ühiselt kortermaja ehitada ja hiljem kinnisasja korteriomanditeks jagada, asutada tavapärase võlaõigusliku lepingu sõlmimise asemel hoopis hooneühistu.

Hooneühistule kuuluva kinnisasja korteriomanditeks jagamine ja nende hooneühistu liikmetele võõrandamine toimub hooneühistu likvideerimismenetluse käigus, kus kõigepealt rahuldatakse hooneühistu võlausaldajate nõuded. Kuivõrd hooneühistu ainukeseks varaks võib osutuda korteriomanditeks jagatav kinnisasi, tuleks see üldjuhul võlausaldajate nõuete katteks võõrandada.

Viidatud riski realiseerumist silmas pidades on hooneühistu liikmete huvides kehtestatud eriregulatsioon, mille kohaselt koormatakse juhul, kui ühistu muust varast võlausaldajate nõuete rahuldamiseks ei piisa, ühistu liikmetele võõrandatavad korteriomandid võlausaldajate nõuete rahuldamiseks hüpoteekidega. Lisaks sellele on hooneosa eluruumina kasutavate hooneühistu liikmete kaitseks sätestatud eluruumi täiendav kasutusõigus kuueks kuuks juhul, kui hooneühistule kuuluv eluruum võõrandatakse pankrotimenetluses, täitemenetluse käigus või muul viisil.

Liikmesuse pantimise problemaatika

Hooneühistuseaduse üheks eesmärgiks oli muuta hooneühistu liikmesus kui pandiese laenuandjate jaoks atraktiivsemaks. Samas ei ole seadus tänaseks viidatud eesmärki siiski täitnud ja laenuandjad on endiselt üsna ettevaatlikud vastava pandiliigi tagatisel laenu andma.

Lisaks vastava pandieseme spetsiifikast tulenevatele riskidele on laenutagatise ebapopulaarsuse põhjuseks muuhulgas viidatud kehtivast hooneühistuseadusest tulenevate tagatiste ebapiisavus hooneühistu liikmesuse pandipidajate huvide kaitsel. Seda eelkõige põhjusel, et vastava pandieseme väärtust mõjutab otseselt vastava hooneühistu majanduslik olukord ja maksevõime.

Kuivõrd hooneühistuseadusest tulenevalt ei vastuta ühistu liige ühistu kohustuste eest ja ühistu oma liikmete kohustuste eest[5], on hooneühistu pankroti korral liikmesuse pandipidaja huvid õiguslikult täielikult tagamata. Teoreetiliselt võiks liikmesuse pandipidajal tekkida nõudeõigus ühistu liikmete vahel pärast kõigi ühistu võlausaldajate nõuete rahuldamist allesjääva vara vastavale osale, samas ei oleks pankrot sellisel juhul õigustatud.

Lisaks hooneühistu pankroti situatsioonile on pandipidaja õigused seaduse tasemel tagamata ka hooneühistu lõpetamisel, pandiesemeks oleva hooneühistu liikmesuse alusel omandatavale korteriomandile hüpoteegi seadmiseks. Kohaldatav ei ole ka analoogia asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13.3 lõigetest 1 ja 3.3, mis annavad pandipidajale õiguse nõuda ehitisealuse maa kinnistamise järgselt pandiõiguse kinnistamist hüpoteegina ja/või hüpoteegi seadmist tagava eelmärke kinnistusse kandmist. Samas oleks pandipidaja huvides äärmiselt vajalik analoogsete tagatiste sätestamine liikmesuse alusel omandatavate korteriomandite suhtes ka hooneühistuseadusesse.

Kuivõrd liikmesusest tulenevaid õigusi realiseerib pantija, tuleks pandipidaja huve silmas pidades sätestada käesoleval ajal sõlmitavatesse liikmesuse pandilepingusse pantija infokohustused, mis tagaksid pandipidaja kohese informeerituse ühistu üldkoosoleku otsusest ühistu lõpetamise kohta kinnisasja korteriomanditeks jagamise teel, samuti korteriomandi kinnistusse kandmisest. Lisaks sellele tuleks liikmesuse pandilepingus sätestada pantija kohustus, kinnistada liikmesuse alusel omandatud korteriomandi kinnistamise järgselt hüpoteegina ka liikmesusele seatud pant.

Hooneühistuseaduse mõjud

Eeltoodut arvestades on hooneühistuseaduse jõustumine oluliselt vähendanud varasemast regulatsioonist tulenenud liikmesuse omandamise riske, kuivõrd hooneühistu liikmete nimekiri ja liikmete ainukasutusõigused konkreetsetele elu- või mitteeluruumidele nähtuvad riiklikust registrist. Samas mõjutab hooneühistu liikmeid nende liikmesusest tulenevate õiguste realiseerimisel jätkuvalt hooneühistu majanduslik olukord.

Regulatsiooniga on muuhulgas püütud oluliselt vähendada hooneühistu pankrotistumiseni viivaid riske, kuid kuivõrd hooneühistu pankrotti täielikult välistada pole võimalik, tuleks ühistu liikmetel pidevalt jälgida, et selle juhtimine toimuks vastavuses üldkoosoleku otsuste ja põhikirja nõuetega ning kooskõlas liikmete huvidega. Hooneühistu juhtimisvigade võimalikke õiguslikke tagajärgi silmas pidades on soovitatav ühistu vastutus kindlustada.

Lõpetuseks juhin tähelepanu hooneühistu seaduse rakendamisega seotud õiguslikele probleemidele. Hooneühistuseaduse rakendussätte kohaselt tuleb enne hooneühistuseaduse jõustumist asutatud elamu- ja garaa˛iühistutel viia oma põhikirjad ja selle lisadokumendid (sh liikmete nimekirjad ja hoonejaotusplaanid) vastavusse hooneühistu seaduse nõuetega, sh registreerida need mittetulundusühingute- ja sihtasutuste registris hiljemalt 2008. alguseks. Samas on hooneühistuseadus alates 1. jaanuarist 2006 täitmiseks kohustuslik kõigile nii enne kui ka pärast hooneühistuseaduse jõustumist asutatud vastavatele ühistutele ja viimaste põhikirjade vastuolu korral seadusega kohaldatakse seadust. Seega valitseb kuni 2008. aastani teatav segadus, kuivõrd liikmesuse võõrandamise ja koormamise tehingud tuleb alates 1. jaanuarist 2006 vormistada notariaalselt ja registreerida notari esildisel mittetulundusühingute ja sihtasutuste registris, kuid liikmete nimekiri ning hoonejaotusplaan ei pruugi veel tehingute hetkeks registrisse kantud olla. Seega on võimalik olukord, kus osa ühistu liikmetest on registrisse kantud ja osa mitte. Valitseva segaduse lahendamiseks tuleks kõigil endistel elamu- ja garaa˛iühistutel viia võimalikult kiiresti oma tegevus kooskõlla hooneühistuseaduse nõuetega.

Asjakohased ühistu põhikirja muudatused peab kinnitama üldkoosolek, mille kokkukutsumist võib ühistu juhatuselt nõuda ühistu iga liige. Juhul, kui üldkoosolek mingil põhjusel põhikirja muutmise otsust vastu ei võta, on ühistu liikmel õigus nõuda põhikirja muutmist kohtu kaudu ja sellisel juhul asendab üldkoosoleku otsust jõustunud kohtuotsus.

Melika Kiilmaa

Advokaadibüroo Glimstedt Straus & Partnerid OÜ jurist



[1] Hooneühistuseaduse § 2.

[2] Vt hooneühistuseaduse § 9 lg 4.

[3] Hooneühistuseaduse § 8 lg 1, § 9 lg 2.

[4] Hooneühistuseaduse § 9 lõikest 5 tulenevalt.

[5] Hooneühistuseaduse § 1 lg 3.