Maksumaksja portaal - Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud. Kaur-Kaspar Kulli, Tõnu Luts, Andres Hall, Margus Tinno - 2009 > juuni/juuli (nr 6/7) - EML ajakiri MaksuMaksja
UUDISED LIIDU_INFO LIIKMEINFO TEENUSED KOOLITUS MAKSUINFO MAKSUKÜSIMUSED PARTNERID AJAKIRI POOD SISUJUHT
| Otsing | Sisevõrk |                                                                                                                                                                                                                                              



SmartSection is developed by The SmartFactory (http://www.smartfactory.ca), a division of INBOX Solutions (http://inboxinternational.com)
EML ajakiri MaksuMaksja > 2009 > juuni/juuli (nr 6/7) > Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud. Kaur-Kaspar Kulli, Tõnu Luts, Andres Hall, Margus Tinno
Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud. Kaur-Kaspar Kulli, Tõnu Luts, Andres Hall, Margus Tinno


Vaadates kinnisvaraturul toimuvat, võib väita, et ettevõte, kes ei ole kinnisvarainvesteeringuid 2007. aastaga võrreldes vähemalt 30% madalama hinnaga kajastanud, hoiab tõenäoliselt bilansis ülehinnatud varasid. Seetõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus.

Ettevõttel on olukorras, kus ta kasutab varade hindamisel bilansis õiglase väärtuse meetodit, kohustundefinedundefinedundefined

Ärikinnisvara on paljudel ettevõtetel endiselt ülehinnatud

us igal aruandeperioodil oma kinnisvarainvesteeringuid õiglases väärtuses (mille parim indikaator on turuväärtus) kajastada. Ka õiglase väärtuse alternatiivi, soetusmaksumuse puhul kehtib reegel, mille järgi ei või ühegi aruandeperioodi lõpul objekti maksumus bilansis olla kõrgem tema turuhinnast.

Üürilepingutega kinnisvara hinnad langenud

Mitterahalise sissemakse hindamise kord nähakse ette põhikirjas, kuid kui eseme hindamiseks on olemas üldiselt tunnustatud eksperdid, tuleb mitterahalise sissemakse ese lasta neil hinnata. Kuigi praegu puudub otsene kohustus tellida hinnanguid sõltumatult atesteeritud ehk kutseliselt hindajalt, tuleb Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt (Raamatupidamise Toimkonna juhend RTJ 6, p 25) õiglase väärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi. See nõue ei kehti juhul, kui ettevõttel endal on olemas vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid - situatsioon, mida reaalsuses sisuliselt ei eksisteeri. Kohustuslikuks muutub antud nõue aastaaruannetele, mida koostatakse 01.01.2009 ja hiljem algavate aruandeperioodide kohta.

Miskipärast on paljudel omanikel endiselt arusaam, et üürilepingutega kaetud varade väärtus ei ole varasemate aastatega võrreldes oluliselt langenud. Kui me vaatame sama vara ostja seisukohalt, näeme mitmeid riske. Esiteks on ülimalt suur tõenäosus, et üüritase lähiajal alaneb ning vakantsus suureneb. Omanikud kipuvad tuginema liialt olemasolevatele aastaid tagasi sõlmitud üürilepingutele ja nende hinnatasemele. Täna peetakse läbirääkimisi hinnataseme alandamiseks ka linna parimates büroo- ja ärihoonetes. Üürniku lahkumisel leiab uue juba oluliselt madalamal hinnatasemel. Seni on veel säilinud võimalus üürnikke valida ja hinnataset hoida vaid parima külastatavusega kaubanduskeskustel, kuid jaekaubanduse mahtude edasisel vähenemisel tuleb ka neil raskusi üürnike hoidmise ja leidmisega.

Teiseks on tõusnud oodatavad tulumäärad finantseerimisraskuste ja tururiski kasvu tõttu. Pangad on väga ettevaatlikud ka hea tootlusega kinnisvara finantseerimisel. Põhjuseks võib pidada riski, et täna hea investeeringuna näiv objekt ei pruugi seda olla poole aasta või aasta pärast. Üürnike lahkumine või üüritasemete alanemine toob raskusi ka ostjale ning see tähendab omakorda probleeme laenumakse teenindamisel.

Omanikud on aru saanud, et ostjate nõutav tootlusmäär on tõusnud näiteks 8%-lt 10%-ni, kuid sellega kaasnevat vara väärtuse langust, mis muude tingimuste samaks jäämisel on 20%, tihtipeale endale ei teadvustata. Kui siia lisada ka üürihinna langus nt 150 kr/m2-lt 120 kr/m²-le, saame hinnalanguseks juba ca 35%.

Headel aegadel hindasid paljud ettevõtted vara bilansis üles turuväärtuses, kasutades selleks erinevate kinnisvarabüroode sõltumatuid hinnanguid. Langeva turu olukorras teevad ettevõtete juhatused õiglase väärtuse hinnanguid ise ning ilmselgetel põhjustel ei ole huvi näidata varasid bilansis sõltumatute hindajate poolt määratud turuväärtuses. Tihtipeale ei ole reaalse turuolukorraga (hinnatasemed, nõudlus-pakkumine) kursis need ettevõtted, kes tegelevad kinnisvaraga oma põhitegevuse kõrvalt. Ka kinnisvaraga kui põhitegevusega tegelevate ettevõtete info on sõltumatute nõustajate omast kindlasti piiratum. Tõenäosus, et bilanss on ülepaisutatud, on suurem ka omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele.

Ebapädevate hinnangute tõttu kannatab finantsaruandluse usaldusväärsus. Seetõttu võivad selliste „õhku täis“ bilanssidega ettevõtete koostööpartnerid ja võlausaldajad/pangad olla ühel hetkel väga ebamugavas situatsioonis, kui ilmneb partneri maksejõuetus. V õlgnevuste tekkimisel või firma likvideerimisel ei pruugi varade müügihinnast jätkuda kõigi kohustuste täitmiseks. Lisaks on probleemiks suurte hinnalanguste puhul ettevõtte omakapitali muutumine negatiivseks.

Arendusprojektide hinnalangus veelgi suurem

Täna ei tasu näiteks korterelamuid kaugemal kui 2 km südalinnast enam vabale turule ehitada, sest ehitus- ja kõrvalkulud ületavad müügist saadava potentsiaalse tulu. Isegi kui arvestuslikud tulud ületavad hetkel kulusid, on tururisk suur ning ka 10% korterite hindade languse juures jääb projekt miinusesse. Seetõttu on võimalike ostjate hulk sisuliselt olematu ning arendusprojektide hinnatase varasemate aastatega võrreldes kordades langenud. Tehinguni on võimalik jõuda vaid juhul, kui hind on piisavalt soodne selleks, et piisavalt kapitaliseeritud isikutel tekiks huvi osta projekt aastateks portfelli seisma.

Halvimas seisus on ilma detailplaneeringuta või poolelioleva detailplaneeringuga korterelamute ja kruntide arendused äärelinnas. Turu tipphetkedel mõnekümnemiljonilise turuväärtusega objektile on täna keeruline ostjat leida isegi mõnemiljonilise hinnaga. Nii mõnedki nendest objektidest jäävad pankrotti läinud arendajate käest pankadele ning mõned on jõudnud kohtutäiturite kaudu ka enampakkumistele. Selliste projektide müügiedu on aga olnud väga kesine.

Varasematel aastatel pidevalt üleshinnatud varad on paljude ettevõtete bilanssi paisutanud, mis tänasel turul moonutab firma tegelikku olukorda. Kui rahavoogudega objektid tuleks täna alla hinnata 20-35%, siis arendusprojektid tuleks alla hinnata kordades. Langeva turu tingimustes on kasulikum teha ümberhindlus reaalsele turuväärtusele kohe, sest siis säilib võimalus vastavalt uuele olukorrale seada ettevõtte äritegevust. Viivitamisel võivad aga tulevikus tekkivad kahjud olla oluliselt suuremad.

Viimase aja kinnisvaraturu arengud (sh turuhindade langus) suurendavad kahtlemata võimalust, et ettevõtte juhtkond, hinnates ise ettevõte bilansis olevat kinnisvara, teeb seda kas pealiskaudselt või ebapädevalt, mistõttu ei ole juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes kajastatud õiglases väärtuses. Samuti, soetusmaksumuses kajastamisel ei või objekti maksumus olla kõrgem tema turuhinnast, mis aga langusfaasis turu korral on võimalik et madalam kui omaaegne soetusmaksumus.

Kaur-Kaspar Kulli, 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ, hindamisgrupi juht

Tõnu Luts, AS Arco Vara Kinnisvarabüroo, hindamisosakonna juht

Andres Hall, Uus Maa Kinnisvarakonsultandid, tegevdirektor

Margus Tinno, Colliers International, Eesti, vanemkonsultant


  Print article Send article

| EML © 2006 - 2019 | info@maksumaksjad.ee | Ahtri 6a, 10151 TALLINN | Kontakt |    Laadi alla EML logo