Maksumaksja portaal - Arusaamatused eluasemelaenu intressi tulumaksusoodustusega. Hiie Õunpuu - 2005 > aprill (nr 4) - EML ajakiri MaksuMaksja
UUDISED LIIDU_INFO LIIKMEINFO TEENUSED KOOLITUS MAKSUINFO MAKSUKÜSIMUSED PARTNERID AJAKIRI POOD SISUJUHT
| Otsing | Sisevõrk |                                                                                                                                                                                                                                              



SmartSection is developed by The SmartFactory (http://www.smartfactory.ca), a division of INBOX Solutions (http://inboxinternational.com)
EML ajakiri MaksuMaksja > 2005 > aprill (nr 4) > Arusaamatused eluasemelaenu intressi tulumaksusoodustusega. Hiie Õunpuu
Arusaamatused eluasemelaenu intressi tulumaksusoodustusega. Hiie Õunpuu

Maksu- ja tolliameti kodulehel ja ajalehes Äripäev on maksuhaldur jaganud selgitusi, millistel tingimustel võib Eesti residendist maksumaksja oma deklaratsioonis eluasemelaenu intresse maksustatavast tulust maha arvata. Maksuhalduri seletused, kuidas seadust tõlgendada, on mõistagi vajalikud ja kodanikele tavaliselt suureks abiks. Eluasemelaenu intresside teema juures aga on üks tahk, millega kuidagi ei saa nõustuda. Nimelt seab maksuhaldur maksusoodustuse kasutamise õiguse sõltuvusse sellest, kas eluase on isiku omandis.

Omand on teatavasti asja valdamise üks võimalusi. Asja võib vallata ja oma eluasemena kasutada ka ilma omandiõigusliku suhteta. Küll ja küll on näiteid sellest, et isik kasutab eluaset enda koduna, olemata selle omanik – kooselu vabaabielupartneriga, pikaajaline üürileping, kasutusvalduse leping jne.

 

Tulumaksuseaduse (TuMS) § 25 lg 1 ja 2 kehtivad 2004. a kohta järgmises redaktsioonis:[1]

(1) Residendist füüsilisel isikul on õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale, oma abikaasale, vanematele või lastele eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid, mis on maksustamisperioodil tasutud Euroopa Liidu liikmesriigi residendist krediidiasutusele või sellise äriühinguga samasse kontserni kuuluvale finantseerimisasutusele, samuti mitteresidendist krediidiasutuse Eesti äriregistrisse kantud filiaalile. Samadel tingimustel võib tulust maha arvata ka elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.

(2) Soetamiseks loetakse ka ehitise püstitamist, laiendamist ja rekonstrueerimist ehitusseaduse tähenduses, samuti ehitise tehnosüsteemide asendamist ja muutmist ning ehitise ruumijaotuse muutmist ja ehitise tehnoloogilise ümberseadistamisega seotud ehitus- ja paigaldustöid ehitusloa või ehitusprojekti alusel.

 

Paragrahvis 25 sätestatud mahaarvamise rakendamisel tuleb eristada kahte asjaolu:

1.        Esiteks, kelle eluasemeks elamu või korter soetatakse;

2.        ja teiseks, kelle omandisse soetatav elamu või korter läheb.

Tähelepanelikult lõike 1 sõnastusse süvenedes võib märgata, et soetatav elamu või korter ei pea ilmtingimata minema selle isiku omandisse, kelle eluasemeks elamu või korter soetati, et laenuintressid tulust maha arvata saaks.

Elamu või korter peab olema soetatud endale, oma abikaasale, vanematele või lastele eluasemeks. See tähendab, et üks loetletud isikutest peab selles elamus või korteris elama asuma. See tingimus saab olla täidetud sõltumata asjaolust, kelle omandis elamu või korter on.

On tõsi, et tihti hõlmab korteri või eluruumi soetamine sellise kinnisasja omandamist, mille osaks on elamu või korter. Siiski on soetamise mõiste märksa laiem ega piirdu kitsalt omandamisega. Laenusaaja ei pea ilmtingimata olema soetatud eluaseme omanik. Seadus lubab mahaarvamist teha ka nt siis, kui eluase soetati kapitalirendi (liisingu) korras. Intresside mahaarvamise oluliseks tingimuseks on, et elamut või korterit kasutataks enda, laste või vanemate eluasemena. Kui eluase seisab nt tühjalt, siis intresside mahaarvamise õigust ei teki.[2]

Maksuhalduri seisukoht selles küsimuses on põhimõtteliselt vastupidine. Maksumaksja ise saab otsustada, kas tal jätkub söakust maksusoodustust kasutada ka olukorras, mil ta ei ole eluaseme omanikuks, vaid üksnes valdajaks. Maksumaksjate liit on vaidluse korral valmis söakaid maksumaksjaid abistama eluasemelaenu intressi teemalises tulumaksuvaidluses maksuhalduriga.

Mõistagi tuleb silmas pidada, et maksusoodustus ei laiene olukorrale, kui võetakse laenu, mida kasutatakse nt eluaseme remontimiseks (tavatähenduses, st ilma ehitamiseta, rekonstrueerimiseta jms).

Samuti puudub õigus saada maksusoodustust, kui laenu nimeks on küll „eluasemelaen“, „kodulaen“ vms, aga raha ei kasutata sihtotstarbeliselt. Samas, kui laen ei ole vormistatud eluasemelaenuna, aga kasutatakse eluaseme soetamiseks TuMS tähenduseks, on isikul ikkagi õigus tuludeklaratsiooni täitmisel intressidelt tulumaksu tagasi saada.

Kõigil maksu määramise juhtudel (samuti olukordades, mil maksuhaldur lubab või ei luba maksusoodustuse kasutamist) on maksuhalduril vaja välja selgitada tehingute tegelik majanduslik sisu. Faktilisi asjaolusid kontrollides on võimalik tuvastada isiku tegelik tahe, millest omakorda saab järeldada, kas laenuvõtjal on õigus intresse oma tulust maha arvata.

Maksuhalduri kodulehel on tuludeklaratsiooni esitajate harimiseks üles riputatud järgnev info:

Olulisematest muudatustest 2004. a tulude deklareerimisel võrreldes 2003. aastaga

/../

II Muudatustest maksusoodustuste (mahaarvamiste) deklareerimisel

 

3. Eluasemelaenu intress eeltäidetud tuludeklaratsioonis, kui laenuvõtjaid on mitu.

Kui eluasemelaenul on mitu laenuvõtjat, siis jagatakse tuludeklaratsiooni eeltäitmisel tasutud laenuintress laenuvõtjate vahel eeldusel, et mõlemad laenuvõtjad on ühtlasi ka eluaseme omanikud. Enamikel juhtudel on ühiselt laenu võtnud abielus mitteolevad elukaaslased, kes on soetanud eluaseme kaasomandisse. Vabaabielu puhul ei ole laenuvõtjal lubatud intressisoodustust kasutada rohkem kui osas, mis vastab määratlusele „eluaseme soetamine endale“, seega ainult 50%. Kui mõlemad laenuvõtjast elukaaslased on ühtlasi ka eluaseme omanikud, siis saab kumbki laenuvõtja näidata 50% intressi oma tuludeklaratsioonis. Kui tegelik olukord ei vasta kirjeldatud olukorrale (näiteks kui üks laenuvõtjast ei ole eluaseme omanik), siis peab ta tegema eeltäidetud tuludeklaratsioonis paranduse ja intressisumma kustutama.

Registreeritud abielu puhul, kui eluase on abikaasade ühisvara, siis võib laenuvõtjast abikaasa märkida oma tuludeklaratsioonis intressi summa täies ulatuses ja seda ka juhul, kui eluase on abikaasa nimel. Kui mõlemad registreeritud abikaasad on laenuvõtjad, siis eeltäidetakse mõlemale laenuvõtjale 50% intressi summast. Laenuvõtjatest abikaasad võivad omavahel kokku leppida ka 50%-st erineva proportsiooni, kuid oluline on, et mõlemas deklaratsioonis näidatud intress kokku ei ületaks 100% reaalselt tasutud intressi summast.[3]

 

Väljavõte Äripäeva artiklist (2. märts 2005):

Kaasomandis oleva kodu puhul arvestatakse proportsiooni. Kui laenu võttis üks isik ning kogu laenu eest ostetud eluase on kaasomandis (50:50 protsenti) tema elukaaslasega, saab laenu võtnud inimene oma tuludest maha arvata ainult 50% laenuintressidest. Seevastu abikaasa, enda, lapse või lapsevanemaga kaasomandis oleva vara korral saab 2004. aastal võetud laenu puhul 100% laenuintresse maha arvata. 2005. aasta algus tõi muudatuse ka sellesse reeglisse. “Edaspidi peab maksusoodustuse saamiseks kodu või maa olema soetatud maksumaksjale endale elamiseks,” ütleb Evelyn Kask (MTA maksude osakonna otseste maksude talituse juhataja – toim).

“Kui kodu on 50% kaasomandis lapsega, saab maha arvata vaid 50%. Kehtib sama süsteem, mis senini kehtis näiteks õe või elukaaslase puhul.”[4]

Toimetuselt: eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamise kohta vt ka MaksuMaksja nr 2 2005 lk 21–24.

 

Hiie Õunpuu

EMLi jurist



[1] NB! 2005. aasta redaktsioonis on TuMS § 25 lg 1 erinev: Residendist füüsilisel isikul on õigus maksustamisperioodi tulust maha arvata endale eluasemeks elamu või korteri soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid, mis on maksustamisperioodil tasutud Euroopa Liidu liikmesriigi residendist krediidiasutusele või sellise äriühinguga samasse kontserni kuuluvale finantseerimisasutusele, samuti mitteresidendist krediidiasutuse Eesti äriregistrisse kantud filiaalile. Samadel tingimustel võib tulust maha arvata ka elamu ehitamise eesmärgil maatüki soetamiseks võetud laenu või liisingu intressid.

[2] Lasse Lehis. Tulumaksuseadus. Kommenteeritud väljaanne. Tartu 2000. a, lk 476, 479

  Print article Send article

| EML © 2006 - 2020 | info@maksumaksjad.ee | Ahtri 6a, 10151 TALLINN | Kontakt |    Laadi alla EML logo