Maksumaksja portaal - Probleeme ja probleemikesi kinnisvara müügitulu maksustamisel ehk kuidas kokku väänata TuMS § 15 lõike 5 mõte ja säte. Lasse Lehis - 2005 > November (nr 11) - EML ajakiri MaksuMaksja
UUDISED LIIDU_INFO LIIKMEINFO TEENUSED KOOLITUS MAKSUINFO MAKSUKÜSIMUSED PARTNERID AJAKIRI POOD SISUJUHT
| Otsing | Sisevõrk |                                                                                                                                                                                                                                              



SmartSection is developed by The SmartFactory (http://www.smartfactory.ca), a division of INBOX Solutions (http://inboxinternational.com)
EML ajakiri MaksuMaksja > 2005 > November (nr 11) > Probleeme ja probleemikesi kinnisvara müügitulu maksustamisel ehk kuidas kokku väänata TuMS § 15 lõike 5 mõte ja säte. Lasse Lehis
Probleeme ja probleemikesi kinnisvara müügitulu maksustamisel ehk kuidas kokku väänata TuMS § 15 lõike 5 mõte ja säte. Lasse Lehis

 

Täiendavalt eelmises artiklis kirjutatule tahaksin omalt poolt puudutada mõningaid problemaatilisemaid juhtumeid, mis peaks põhimõtteliselt kuuluma samuti maksuvabastuse alla, kuid mille sobitamine kehtiva seaduse teksti ei pruugi siiski alati õnnestuda.

 

Sel ajal, kui kirjutati kokku praegu kehtiva tulumaksuseaduse teksti, ei olnud veel kombeks vaevata oma pead sellega, kas tulumaksuga maksustamine peaks alluma mingile süsteemile ja põhimõtetele, vaid oldi harjutud sellega, et maksuvabastusi antakse nii kuidas parajasti tuju on. Kuna poliitiline tellimus sisaldas tookord ainult juriidiliste isikute maksustamise süsteemi muutmist, siis muus osas mingi mõtestatud arutelu läbiviimist keegi ei soovinudki. Varasema seaduse tekst kirjutati natuke teise struktuuriga ümber ning töö käigus otseselt silma hakanud juriidilised ebakorrektsused kõrvaldati, rohkem ei tehtud midagi. See aga ei tähenda, et nii peakski jääma või et füüsilise isiku tulu mõiste ei vajaks laiemat arutelu.

 

Tulu mõiste teoorias

 

Kõige suurem ja põhimõttelisem viga, mida tulumaksuseaduse tõlgendamisel tehakse, on see, et ei tehta vahet füüsilise ja juriidilise isiku tulu mõiste olemuslikus erinevuses. Mistahes liiki juriidilise isiku puhul saame me tekkepõhise raamatupidamise kaudu fikseerida varade ja kohustuste jäägi muutumise ja selle vahena tulu, mida me võime vastavalt vajadusele teatud allikate osas maksust vabastada või teatud kulude pinnalt korrigeerida. Füüsilise isiku puhul me seda põhimõtet rakendada ei saa ning me peame lähtuma erinevat liiki sissetulekute majanduslikust sisust ja eesmärgist. See on põhjus, miks me liigitame füüsilise isiku tulusid väga laias skaalas (palgatulu, ettevõtlustulu, kasu vara võõrandamisest jne), kuid juriidilise isiku tulusid liikide kaupa ei erista.

 

Maksustatava tulu määratlemine käib kõige üldisemalt sellise põhimõtte alusel, et majandustegevusest (tulu teenimise eesmärgil toimunud tegevusest) saadud tulu maksustatakse ning tarbimisele ja kulutamisele suunatud tegevusest tekkinud juhuslikku tulu ei maksustata. Põhjus on väga lihtne – kui isik astub tegevusse teadlikult tulu saamise eesmärgil, siis on tal võimalus arvestada ja ette planeerida maksunduslikke tagajärgi ning täita maksuseadustest tulenevaid nõudeid, mis tagavad õiglase ja ühetaolise maksustamise (nt kogub ja säilitab korrektselt kuludokumente). Kui isikul tekib juhuslik tulu tegevusest, mille käigus tegelikult rohkem kulutatakse, siis tulu ei maksustata, sest isik ei olnud suuteline maksustamist ette nägema ja on väga reaalne topeltmaksustamise oht. Näitena võib tuua koduses majapidamises kasutatud tarbeeseme või kasutatud sõiduauto müügi, aga ka näiteks hasartmänguvõidu, hobi korras kogutud kollektsiooniesemete müügi, koduaiast saadud puuviljade vahetamise naabri küttepuude vastu jne. Taolistel juhtudel on tulu saamine näilik, sest kui vaadata inimese majanduslikku käitumist tervikuna, siis tegevus tervikuna toob endaga kaasa valdavalt kulusid ning saadud tulu kompenseerib vaid osaliselt tehtud kulud[1]. Oluline argument siinkohal on ka see, et üldjuhul toimub toodud näidetes tarbimine ja kulutamine tulumaksuga juba maksustatud tuludest, mille teistkordne maksustamine ei ole vajalik.

 

Topeltmaksustamine tekib konkreetselt sellest, et inimene ei pruugi tulevast müüki ette näha ja ei käitu vastavalt (ei arva maha kulusid, ei säilita dokumente). Inimene ei osta autot ega mantlit kavatsusega seda müüma hakata ega pea koduaeda kavatsusega aiasaadusi müüma hakata. Kui me nõuaksime iga ettekavatsemata juhumüügi maksustamist, siis peaksid kõik inimesed ettevaatusest ennast igaks juhuks füüsilisest isikust ettevõtjana arvele võtma ja kõik kulud igaks juhuks kirja panema, sest kunagi pole teada, millal mõni asi üleliigseks osutub ja maha tuleb müüa.

 

Kokkuvõtteks võib öelda, et suur osa füüsilise isiku tulumaksuvabastustest ei ole sugugi mitte erandid üldisest tulu maksustamise põhimõttest, vaid teatud tululiikide puhul on hoopis vastupidi – maksuvabastus on reegel ja maksustamine on erand. Selle põhimõtte valguses omandavad nii mitmedki tulumaksuseaduse sätted hoopis teise tähenduse.

 

Kuidas teooria rakendub praktikas

 

Vallasasjade puhul on eelpool kirjeldatud teooria praktikas rakendatud üsna lihtsalt ja probleemivabalt – TuMS § 15 lg 4 p 4 näeb ette, et “tulu isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest” ei maksustata. Kui vallasi oli kasutuses ettevõtluses ning võetakse isiklikku tarbimisse, siis rakendub TuMS § 37 lg 4, mis nõuab ettevõtlustulust maha arvatud vara turuhinna lisamist ettevõtlustulule, vara hilisem müük on maksuvaba.

 

Sama põhimõte kehtib laias laastus ka kinnisasjade puhul, kuid praktikas on põhimõtet kinnisvara suhtes veidi keerukam rakendada, sest kinnisvara kasutusiga on pikk ning selle aja jooksul võib kinnisasjal olla erinevaid kasutusviise. See on ka põhjus, miks TuMS § 15 ei sisalda vallasvaraga sarnase sõnastusega maksuvabastust kinnisasjade jaoks, vaid maksuvabastuste loetelu on pikem ja keerulisem.

 

Vahemärkusena olgu öeldud, et TuMS § 15 teksti on väga palju mõjutanud Eesti õiguskorra üks eripära – omandireform. Aja ja ruumi kokkuhoiu mõttes ning probleemi selgema ülevaate huvides jätan oma käsitlusest välja kogu tagastamise ja erastamisega seotud temaatika ning vaatlen vaid TuMS § 15 lõike 5 punkte 1, 5 ja 7.

 

Nagu nähtub viidatud punktidest, on kinnisvara puhul “isikliku tarbimise” mõiste toodud elukohana kasutamise funktsiooni kaudu. See üksainus sõna ongi probleemide allikas. Enamikel juhtudel väljendub kinnisvara isiklikus tarbimises kasutamine tõesti just nimelt ja ainult eluruumina kasutamises. Kuid paraku mitte alati.

 

Näited

 

  1. Eluase (elamu või korter) osteti või alustati selle ehitamist ilmse kavatsusega selles elama asuda, kuid näiteks perekondlikul põhjusel (abielulahutus, töökoha muutus, perekonnaliikme elukohavahetus, lapse sünd, pereliikme surm jne) või makseraskuste tõttu (pank lõpetab laenulepingu ja maja pannakse müüki) ollakse sunnitud eluase müüma. Kui tõlgendada seadust jäigalt ja põhimõttelagedalt, siis peaks müügitulu maksustama, mis osade näidete puhul tähendaks õnnetuse kumuleerumist. Ilmselt ei ole eriti mõistlik soovitada, et ainus viis maksust pääsemiseks oleks vundamendiaugus ööbimine.
  2. Eluaset ei kasuta mitte konkreetne maksumaksja, kes oli müüdud elamu või korteri omanik, vaid tema pereliige või sugulane – näiteks vahetati kunagi suurem korter kahe väiksema vastu, et täiskasvanud laps saaks omaette elada, hiljem võtab laps eluasemelanu ja ostab uue korteri ning isa müüb tühjaks jäänud eluruumi maha. Jäiga tõlgenduse puhul päästaks maksustamisest müügile eelnev kinketehing, kuid mis mõte on sundida inimesi asja eest teist taga notaritele maksma.
  3. TuMS § 15 lg 5 kehtib teatavasti vaid residentidele. Mitteresidentidele taolist maksuvabastust ei ole. Tavalises olukorras pole ka vajadust, sest mitteresidendil ei saagi üldjuhul olla Eestis alalist elukohta. Kuid reaalne elu on veidi keerukam ja nüanssiderohkem. Residentsus võib muutuda päevapealt. Oletame, et Eesti elanik läheb Soome tööle. Algselt jätab ta oma Tallinna korteri tühjana ootama, kuid mõne aja möödudes selgub, et tööd jagub pikemaks ajaks ning Eestisse tagasi niipea tulla ei ole põhjust. Kuid oh õnnetust – selleks ajaks, kui värske emigrant jõuab Eestis asuva kortreri maha müüa, on temast saanud Soome resident ning meie maksuametit tema halin ja pisarad ei huvita. Abi pole ka Soome seadustest – oletades, et Soomes on eluaseme müük samuti tulumaksuvaba, ei anna see teadmine midagi, sest Eestis makstud tulumaksu Soome ei tagasta.
  4. Eluaseme juurde kuulub tihti ka kõrvalruume ja abihooneid (kelder, pööning, kuur, saun, garaa˛). Enamikel juhtudel müüakse need koos maja või korteriga (teisiti ei saakski) ning maksuküsimust ei teki. Kuid näiteks garaa˛ võib asuda majast eemal ning olla eraldi kinnistu (nt garaa˛iboks ühistus). Sel juhul on tegemist iseseisva kinnisasjaga (või väärtpaberiga, kui ühistu on garaa˛i omanik ja müüakse ühistu osamaks) ning maksuvabastust saaks justkui rakendada ainult tingimusel, et garaa˛i kasutatakse alalise elukohana või kvalifitseeruks see kuidagi aiamajaks. Seaduse tekst aktsepteerib eraldiseisva objektina vaid suvilat ja aiamaja. Kas on aga põhjust maksustada garaa˛i müüki, kui maja ja auto müüki ei maksustada? Ning ainult ühel põhjusel – garaa˛ ei asunud majaga samal krundil, vaid kusagil eemal.
  5. Probleeme võib tekkida ka juhul kui müüakse osa eluasemest. Iseenesest on loogiline arvata, et tervikule kehtiv maksuvabastus kehtib ka selle osadele, kuid reaalses elus ei pruugi see loogika alati aidata. Mõttelise osa müük on lihtne, kuid mis saab siis, kui müüakse osa elamu juurde kuuluvast maast? Eriti näiteks siis, kui müüdavast maatükist moodustatakse veel iseseisev kinnistu. Kui me vaataks müüdavat ja allesjäävat osa ühe tervikuna, siis peaks müük olema maksuvaba. Kui me vaataks ainult müüdavat osa, siis seal müüja ei elanud, järelikult on oodata kutset kassa juurde.
  6. Kindlasti võib õnnetuid olukordi tekkida määratlusest “kuni võõrandamiseni”. Ka siin peab olema tõlgendamisel paindlik ning mingil juhul ei saa minna absurdsustesse ning nõuda, et inimene ei tohi enne notari juures käiku korterist välja kolida. Loomulikult võib eluruum olla mingi aja tühjalt müügi ootel, samuti ei saa välistada seda, et uus omanik juba enne tehingu lõplikku vormistamist sisse kolib. Eriliseks surmapatuks ei tohiks lugeda ka seda, kui ostja ootamise ajaks mõni sugulane korterisse ajutiseks elanikuks majutada. Omaette probleem tekib sellest, kui eluruumi on näiteks 10 aasta jooksul jõutud kasutada nii oma elukohana, üüripinnana kui ettevõtluse asukohana.
  7. Viimase probleemina võiks nimetada soetusmaksumust tõendavate dokumentide puudumise ning inflatsioonist tingitud hinnatõusu. Näiteks kunagi rublade eest ostetud koperatiivkorter, mida kasutati viimased aastad ainult üüritulu saamiseks, on tänases vääringus praktiliselt olematu soetamismaksumusega, kuigi omal ajal maeti korterisse kogu suguvõsa mitme aasta säästud. Kas kogu müügisumma maksustamine on siiski õige ja õiglane? Suurem osa ühepereelamuid on paljuski oma kätega ehitatud, mis tähendab samuti, et dokumentaalselt tõendatud soetamismaksumust nendel elamutel ei ole ning kogu müügist saadud raha läheks maksustamisele. Peab see ikka nii olema?

 

Kokkuvõte ja järeldused

 

Kuidas olukorda lahendada? Mingil juhul ei tohiks minu probleemipüstitusest aru saada nii, et tulumaksuseadusesse oleks vaja lisada veel 15 punkti maksuvabastusi. Kaugel sellest – enamikel juhtudel piisab vaid sellest, et aktsepteerida minu poolt kirjeldatud majandustegevuse tulu mõiste põhimõtet ning tõlgendada selle valguses elukoha mõistet laiemalt. Kindlasti tuleks kasuks, kui seaduse teksti natuke “kobida” ja asendada eluruumi ja elukoha määratlus üldisema “isikliku kasutuse” nõudega, mis hõlmaks ka garaa˛e ja abihooneid, hoonestamata maatükke jne. Vaid viimane probleem – soetamismaksumus – vajab lahendamiseks kindlasti seadusemuudatust, kuigi päriselt ei saaks välistada, et kohtupraktika aktsepteeriks mingil kujul arvestusliku soetusmaksumuse arvutamist.

 

Lasse Lehis

mitmeeluasemepidaja

 



[1] Siin tuleb täpsustada, et kui kasutatud jope või aiasaaduste puhul tuleb tulude-kulude seos selgelt välja ühe isiku tasandil, siis näiteks hasartmängu, tarbijaloterii või eraisikute vaheliste kingituste puhul tuleb jälgida tulude ja kulude tasandit laiemalt – ühe isiku vara suureneb teiste isikute vara arvelt.

  Print article Send article

| EML © 2006 - 2020 | info@maksumaksjad.ee | Ahtri 6a, 10151 TALLINN | Kontakt |    Laadi alla EML logo