Maksumaksja portaal - Koduomaniku maamaksuvabastus — kaevikusõda või tormijooks? EML - 2014 > veebruar (nr 2) - EML ajakiri MaksuMaksja
UUDISED LIIDU_INFO LIIKMEINFO TEENUSED KOOLITUS MAKSUINFO MAKSUKÜSIMUSED PARTNERID AJAKIRI POOD SISUJUHT
| Otsing | Sisevõrk |                                                                                                                                                                                                                                              



SmartSection is developed by The SmartFactory (http://www.smartfactory.ca), a division of INBOX Solutions (http://inboxinternational.com)
EML ajakiri MaksuMaksja > 2014 > veebruar (nr 2) > Koduomaniku maamaksuvabastus — kaevikusõda või tormijooks? EML
Koduomaniku maamaksuvabastus — kaevikusõda või tormijooks? EML

Viimane kord kirjutasime maamaksust pikemalt mullu oktoobris. Mis on vahepeal juhtunud?

Halduskohtu rünnak

Tallinna Halduskohtu 18.10.2013 otsusega algatati Riigikohtus põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetlus. Halduskohus leidis, et maamaksuseadus § 11 lõige 3 on põhiseadusega vastuolus, sest kohtleb erinevalt maatüki kaasomanikke ja korteriomandite omanikke. Ülejäänud probleemide osas (äripinnad, 5 euro piirmäära arvutamine ning maksuvabastuse arvutamise järjekord, kui maatükile kehtib mitu maksustamishinda) pole seni lõpliku kohtulahendini jõutud. Samuti polnud näha ühtegi märki sellest, et valitsus või Riigikogu sooviks ise maamaksuseadust muutma hakata.[1] Riigikogu menetlusse esitatud seaduseelnõu puudutas vaid riigimaade maksustamist ning „avaliku kasutuse“ mõiste täpsustamist, koduomaniku maksuvabastuse probleemid olid vastavatest ettepanekutest hoolimata eelnõust välja jäetud.[2]

Rahandusminister kaitsel

Samuti teatas rahandusminister Jürgen Ligi 20. jaanuaril Riigikogu liikmete arupärimisele vastates, et nii kaasomanike kui liitsihtotstarbe probleemi hakkab Rahandusministeerium lahendama ainult siis, kui „kohus käsib“. Tsiteerime stenogrammi: Rahandusministeerium ei plaani seadusmuudatust. Kui kohus tõepoolest meile selle ülesande annab, laekub riigieelarvesse, aga eelkõige omavalitsuste eelarvetesse taas vähem raha ja siis tuleb mõelda, mida selle maksuvabastusega edasi teha.

Samas etteastes demonstreeris ministrihärra järjekordselt oma stiili „ta ei saa aru, ta teab“. Ilmselt oli ametniku koostatud vastus liiga keeruliselt sõnastatud, sest kui pärast ettevalmistatud vastuste mahalugemist tuli aeg vastata kohapeal esitatud lisaküsimustele, teatas ministrihärra järgmist (tsitaat stenogrammist): Kui on ärimaa seal all, siis on loogiline, et see äri, mis seal on, kas muudetakse maa otstarvet, või see äri, kes seal on, maksab selle maamaksu ära. See on iseenesest tururegulatsiooni küsimus. Ka minu kodu all on äripinnad ja ma ei ole osanud pisaraid valada, et seal tuleb kellelgi mingit maamaksu maksta. Kortermaja puhul on maamaksu summa ka väga väike ja on ettevõtmise küsimus, kuidas need rendipinnad seal selle koormuse ära jagavad. Ei ole keegi öelnud, et ärialune maa peab olema maksuvaba. See ei ole loogiline.

Loodetavasti MaksuMaksja lugeja siiski teab, et jutt ei käi rentnikest ega ärimaa maksuvabastusest, vaid probleem on selles, et kuna sihtotstarve määratakse kõikidele korteriomanditele ühesugune, siis kortermaja juures asuv ärimaa maksustatakse mitmekordselt — äriruumi omanik maksab maamaksu nii elamu- kui ärimaalt, lisaks maksavad eluruumide omanikud täiendavalt veel neile kuuluvalt ärimaa osalt. Näiteks kui ärimaa osa on 10% maast, maksustatakse tegelikult 19% maast, 50% puhul maksustataks juba 75% kogu maast. Siiski, värskemad uudised kinnitavad, et rahanduskomisjoni liikmed saavad probleemist aru.

Riigikohus pareerib rünnaku

Järgmine uudis laekus 29. jaanuaril. Hoolimata sellest, et nii õiguskantsler, justiitsminister kui ka Riigikogu põhiseaduskomisjon nõustusid halduskohtuga, et maamaksuseaduse vaidlusalune säte on põhiseadusega vastuolus, leidis Riigikohus siiski, et vastuolu puudub. Põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium selgitas otsuses (kohtuasi nr 3-4-1-52-13), et kinnisasja kaasomanike ja korteriomanike suhe maatükki ei ole olemuslikult ühesugune, kuna korteriomand on tsiviilkäibes eraldi objektina, mõtteline osa asjast aga pole vaadeldav eraldi asjana. Kolleegium lähtus ka eeldusest, et tavapäraselt on korteriomandite puhul tegemist valdavalt korruselamuga ja kaasomandi puhul valdavalt ühepereelamutega. Väga võimalik, et oma osa andsid negatiivse tulemuse kujundamisel konkreetse kaasuse asjaolud, eelkõige Tallinna oludes ebatavaliselt suur krundi pindala.

Väljavõtteid Riigikohtu lahendist:

50.3. Kuigi korrusmaja võib olla ka kaasomandis ning funktsionaalselt mitte erineda korteriomanditeks jaotatud elamust, on kaasomandi korral sageli tegemist kaasomanike ühise koduga ja lisaks ehitisele on oluline tähtsus ka seda ümbritseval maal. Neil juhtudel võib kaasomanikke pidada sarnaseks pigem ainuomanikega. Sellest tulenevalt ei pruugi korteriomandi ja kaasomandi puhul tihti olla tegemist sarnastes positsioonides olevate omanikega. Eelnevat ilmestab ka praegune kohtuasi, kus tegemist on kahe kaasomanikuga, kelle kodu asub ca 23 000 m2 suurusel kinnistul. Kinnistul asuv ehitis ei ole korterelamu, vaid individuaalelamu tüüpi maja, mis on kahe omaniku omandis. Kaebaja ja teise kaasomaniku võrdsustamine korteriomanikega annaks neile põhjendamatu eelise sama suurel maal paiknevate individuaalelamute ainuomanikega võrreldes, sest sellisel juhul oleks ainuomaniku maamaks suurem kui kaasomanike maamaks kokku.

52. Kui kinnistu on kaasomandis ja sellel on elamu, mis vastab funktsionaalselt korteriomandile, on kaasomanikel võimalus vältida enda ebasoodsamat kohtlemist sellega, et kinnisomand jagatakse korteriomanditeks (KOS §-d 3–5). Seega riive intensiivsust vähendab kaasomanike võimalus jaotada elamu korteriomanditeks. Kolleegium jagab õiguskantsleri seisukohta, et korruselamu hoidmine kaasomandis ei ole taunitav, kuid see ei muuda tõsiasja, et korteriomanikega olemuslikult sarnases positsioonis olevatel kaasomanikel on võimalik ebasoodsam kohtlemine enda tegudega lõpetada. Kui aga kaasomandis olevat elamut ei ole võimalik või mõistlik jaotada korteriomanditeks, nt kuna tegemist on ühepereelamuga, siis ei ole selle võrdsustamine korteriomandiks jaotatud elamutega põhjendatud.

57. Nii tulu laekumist kui ka administreerimise lihtsust tagab ka see, kui välistatud on kuritarvitused ehk maa omanike selline tegevus, mis ei vasta maamaksuseaduse eesmärgile. Kui kaasomandi puhul saaks iga kaasomanik kasutada maksuvabastust 1500 m2 (hajaasustuses 2 ha) ulatuses, võib see avada võimaluse maksuvabastuse kuritarvitamiseks. Kaasomandis olevat maad on võimalik jaotada piiramatu hulga kaasomanike vahel. Kui iga mõttelise osaga käiks kaasas täismahus maksuvabastus, võimaldaks see maksukohustust kunstlikult vähendada, võõrandades suuremast kinnistust ebaolulise mõttelise osa variisikule, kes ühtlasi registreerib oma elukohaks kinnistul asuva elamu. See oht ei puudutaks ainult juba praegu kaasomandis olevaid maatükke, vaid ka neid, mis on veel ainuomandis. Kuna korteriomandite hulk ei saa ühel kinnistul olla piiramatu, on võimalik anda maksusoodustus iga korteri kohta ilma kuritarvituse ohu ja sellega kaasnevate administreerimis­raskusteta.

58. Maa säästliku kasutamise tagamisega on kooskõlas soodustuste andmine maade puhul, millel asuvad kortermajad. Taunitav ei ole olukord, et seadusandja püüab soodsamalt kohelda olukordi, kus kinnistul asub rohkem iseseisvas tsiviilkäibes olevaid eluruume. Täielikult ühetaolist kohtlemist on sellise soodustuse andmisel raske või isegi võimatu saavutada. Kui kinnisasja kaasomanikke kohelda ühetaoliselt korteriomanikega, kandub eristamine üle teiste gruppide vahele. Näiteks korteriomandi puhul ettenähtud soodustuse rakendamine kaasomandis olevale kinnisasjale võib kaasa tuua põhjendamatu erineva kohtlemise individuaalelamute ainu- ja kaasomanike vahel (vt käesoleva otsuse punkti 50.3). Samuti tekiks siis probleem, kas ka kaasomandis oleva korteriomandi igal kaasomanikul peab olema õigus maksusoodustusele 1500 m2 (hajaasustuses 2 ha) ulatuses sarnaselt elamute kaasomanikele. Sellisel juhul oleks aga korteri ainuomaniku maamaks omakorda suurem kui kaasomandis oleva korteri omanike puhul kokku.

Riigikogu asub pealetungile

Sellega siiski asi ei lõppenud. 17. veebruaril algatasid valitsusliidu erakonnad Riigikogus kauaoodatud eelnõu pealkirjaga „Koduomanike maamaksuvabastust laiendava maamaksuseaduse muutmise seaduse eelnõu“ (596 SE). Eelnõust selgub, et nii kaasomandi kui liitsihtotstarbe probleemi lahendamiseks ei ole vaja kilomeetripikkust eelnõud, vaid piisab üsna lihtsast tekstist — maamaksuseaduse § 11 lõikes 1 asendatakse sõnad „elamumaa või maatulundusmaa õuemaa kõlviku osas“ sõnadega „sellise maa osas, mille sihtotstarve või üks sihtotstarvetest on elamumaa või maatulundusmaa, mille koosseisu kuulub õuemaa kõlvik,“ ning § 11 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks. Seadusemuudatus peaks vastuvõtmise korral jõustuma 2015. aasta 1. jaanuaril.

Seletuskirjast saame teada, et selle muudatusega võib lugeda lõplikult saavutatuks valitsusliidu programmis lubatud kodualuse maa maksuvabastus.

Kaasomandi kohta kirjutatakse seletuskirjas järgmist: Arvestades, et Riigikohtu otsuse lõppjäreldus tugineb peamiselt n-ö detailide peenkaalumisele omandivormide formaalsel eristamisel ja et asja menetlemisel on avaldatud väga kaalukaid otsusest vastupidiseid arvamusi ning lähtudes ennekõike asjasse puutuvate kaasomanikest maaomanike praktilises elus jätkuvalt tunnetatavast ebaõiglusest, peavad eelnõu algatajad õigeks kõnealust sätet muuta valitsusliidu programmi sisuliseks ja maaomanike poolt praktiliselt tajutavaks täitmiseks koduomanike maamaksust vabastamisel.

Ärimaa probleemi kohta kirjutatakse aga nii: Liitsihtotstarbega maast ei tõuse elamiseks mõeldud korteriomandi puhul selle omanikule arvestatavat tulu ega kasu, sellega ei kaasne arvestatavat eelist, kuid tema maksukohustus on suurem ning teoreetiliselt võib edaspidi selline maa liitsihtotstarve pigem tekitada elamiseks mõeldud korteriomandi väärtust alandavat survet (võrreldes üksnes elamumaale rajatud hoones asuva korteriomandiga) eeskätt kõrgema maksukoormuse tõttu.

Tuletatakse ka meelde, et mainitud probleemidega on Riigikogu poole pöördunud mitmed organisatsioonid ja paljud kodanikud ning neid probleeme on käsitletud ka arvukates artiklites. Liitsihtotstarbe probleemile juhtis tähelepanu ka õiguskantsler oma pöördumises rahanduskomisjoni poole. Rahanduskomisjon on mõlemat teemat ka korduvalt arutanud.

Seletuskirjas leiab mainimist ka EML (keda erinevalt rahandusministrist kutsutakse Riigikogus endiselt „vanamoodsalt“ maksumaksjate liiduks) panus koduomanike kaebuste koostamisel ja esindamisel ning tsiteeritakse meie kodulehel avaldatud artikli lõiku, milles EML avaldas lootust, et Riigikogu muudab siiski ise seadust, et maksumaksjad ei peaks analoogseid vaidlusi läbima.

Lõpetuseks arvutatakse ka, kui palju jääb rohkem koduomanikele muudatusega raha kätte. Esialgsel hinnangul laekub liitsihtotstarbega seotud lahenduse puhul maamaksu vähem maksimaalselt kuni 1,2 miljonit eurot ning kaas- ja ühisomanike probleemi lahendamisel pakutud kujul laekub vähem 340 000 eurot.

Rahandusminister mineerib lahinguvälja

Kohe järgmisel päeval pärast eelnõu algatamist lajatas rahandusminister oma vihase vastulöögi. Kui maailmas on miskit, mida rahandusminister vihkab rohkem kui maksumaksjate liitu, on see ilmselt maamaksuvabastus.

„Mõistes kaasomanike või äripindadel elavate kodanike meeleolu, kes tunnevad end diskrimineerituna, pean siiski ütlema, et maamaks on maa, mitte isikukeskne maks, maksu objekt on siiski krunt. Ma pole kunagi varjanud, et kogu maamaksuvabastuse viis on algusest peale mäda ning lappimise asemel tuleks see asendada. See ei ole mõistuspärane ei sotsiaal-, regionaal- ega maksupoliitiliselt," ütles Ligi ERR uudisteportaalile.[3]

„Kuigi maamaksuvabastus on paljudel juhtudel õigustatud, tuleks seda jagada rahalise ülempiiriga nagu maksuvaba miinimumi, eluasemelaenu või 3. pensionisamba soodustustega, mitte nagu praegu — kellel kallim krunt, saab rohkem. Enamiku summast võidavad need, kes riigi abi kõige vähem vajavad, ning diskrimineeritakse esmajoones mitte neid, kelle heaks praegu muudatust tehakse, vaid üürnikke, korteriomanikke, koduta kodanikke ning Tallinnast kaugemaid koduomanikke. Peale selle vähendatakse omavalitsuste autonoomiat ja maksubaasi," jätkas minister.

Ligi leiab, et ka maksupoliitiliselt on liigutud vales suunas, sest tegelikult tuleks keskenduda tööjõumaksude alandamisele. „Selle asemel, et keskenduda tööjõumaksude alandamisele, kus on meie strateegiline probleem, palgatõusu ja tööhõive tõke, ja kus oleme Euroopa kõrgemas pooles, teeme selle aina raskemaks, vähendades veelgi kinnisvara maksustamist, milles oleme niigi Euroopa kõige madalamal tasemel. Kusjuures iga ekspert teab, et maamaks on majandusele ohutuim maks," selgitas Ligi.

"Maa on piiratud ressurss ja selle maks on õigustatud nii selle kui kulude pärast, mis omavalitsusel on suuremal alal suuremad, ning liikluskoormuse tõttu, mis suurte kruntide puhul kaaskodanikel ja keskkonnal suurem on. Krundiomanike arv neid asjaolusid ei muuda. Omavalitsuselt tuleks mitte eelarvet ära võtta, vaid nõuda neilt teede puhastamist kruntide ümber," lisas ta.

Jääme siis huviga ootama taas tulist lahingut Riigikogu saalis. Kuna lubatud seadusmuudatus hakkab kehtima alles järgmisel aastal, peavad need koduomanikud, kes ei ole nõus ebaõiglast maksu maksma, uuesti ette võtma kohtutee ja vaidlustama ka 2014. aasta maksuteate. Ja lõpuks tuletaks meelde, et seaduses vajaks lahendamist ka küsimus, kuidas ikka täpselt toimub 5-eurose piirmäära arvutamine — kas iga maatüki kohta (nagu arvab EML), ühe omavalitsusüksuse kohta (nagu arvab MTA) või kogu Eesti kohta (nagu arvab Rahandusministeerium). Samuti ei ütle seadus midagi, kuidas arvutada maksuvabastust, kui maatüki esimesele 900 ruutmeetrile kehtib kallim ja seda ületavale osale odavam maksustamishind, kuid 50% suuruse mõttelise osa omanikule kehtib maksuvaba osa 750 ruutmeetrit. Meie arvame, et alustada tuleb kallimast, MTA aga tahab jagada hinnatsoonid võrdeliselt.



Vt lisaks: MTA pressiteade. Maamaksu tuleb sel aastal tasuda ligi 58 miljonit eurot




[1] Vt Hiie Marrandi. Koduomaniku maamaksuvabastus: välja tuli nagu alati. – MaksuMaksja, 2013, 10, lk 8-12; Esimene kohtulahend maamaksu asjas tehtud — pall on Riigikohtu käes. – Samas, lk 12-13.

[2] Vt viide 1.

[3] Vt Maarja Roon. Ligi: vigane maamaksuvabastus tuleks välja vahetada, mitte teda lappida. - ERR.ee, 18.02.2014.

  Print article Send article

| EML © 2006 - 2019 | info@maksumaksjad.ee | Ahtri 6a, 10151 TALLINN | Kontakt |    Laadi alla EML logo