EML selgitus kortermajade maamaksu probleemi kohta

Kuupäev 21.01.2014 9:50:00 | Rubriik: EML

Rahandusminister Jürgen Ligi vastas 20. jaanuaril Riigikogu liikmete arupärimisele maamaksuvabastuse kohta. Üks arupärimises viidatud probleem (millele on ka EML tähelepanu juhtinud), puudutab kortermaju, millel asuvad lisaks eluruumidele ka äripinnad.

Kahetsusväärsel kombel ilmnes rahandusministri vastusest, et Eesti maksuõigus on muutunud ka ministri jaoks liiga keerukaks. Tsiteerime lõiku ministri vastusest Riigikogu liikme Kadri Simsoni küsimusele:

Kui on ärimaa seal all, siis on loogiline, et see äri, mis seal on, kas muudetakse maa otstarvet või see äri, kes seal on, maksab selle maamaksu ära. See on iseenesest tururegulatsiooni küsimus. Ka minu kodu all on äripinnad ja ma ei ole osanud pisaraid valada, et seal tuleb kellelgi mingit maamaksu maksta. Kortermaja puhul on maamaksu summa ka väga väike ja on ettevõtmise küsimus, kuidas need rendipinnad seal selle koormuse ära jagavad. Ei ole keegi öelnud, et ärialune maa peab olema maksuvaba. See ei ole loogiline.

EML peab vajalikuks selgitada, et kortermajades asuvad äripinnad on samasugused korteriomandid nagu ka eluruumid ning äriruumide omanikud maksavad nendele kuuluva korteriomandi juurde kuuluvalt maa osalt täies mahus maamaksu. Keegi ei soovigi äriruumide omanikke maamaksust vabastada. Probleem on selles, et sama maja eluruumide omanikud peavad täiendavalt maksma maamaksu ka enda korteri juurde kuuluvalt maalt, kuigi nad ei ole äriruumide kaasomanikud ega tegele oma korterites ettevõtlusega. Teoorias nimetatakse sellist olukorda hellitavalt „topeltmaksustamiseks“.

Korterelamute maamaksuprobleem on tingitud asjaolust, et maakatastris on kortermaja juurde kuuluv maatükk kirjas ühe katastriüksusena, kuid kinnistusraamatus on iga korter (sh ka mitteeluruum) iseseisev kinnistu ja eraldi maamaksu objekt. Maa sihtotstarve määratakse tervele katastriüksusele, mitte igale korterile eraldi. Kui korterid on erineva kasutusotstarbega, siis määratakse kogu katastriüksusele „liitsihtotstarve“ – näiteks 90% elamumaa ja 10% ärimaa. Maamaksu arvutamise praktikas omistatakse see suhtarv kõikidele korteriomanikele (sõltumata sellest, millisel eesmärgil kasutatakse konkreetset korteriomandit). Nii tulebki välja, et ühest küljest kuulub ka kaupluse juurde 90% elamumaad (kuigi poeruumides keegi ei ela) ja iga eluruumi juurde kuulub 10% ärimaad (kuigi korterites keegi äri ei aja).

Sellisest praktikast tulenevalt tekibki olukord, kus kaupluse omanik maksab maamaksu kogu tema kaasomandi osale vastavalt maalt nii elamu- kui ärimaa osas (sest tegemist ei ole koduomanikuga, kes saaks maksuvabastust), kuid täiendavalt peavad eluruumide omanikud oma korteri juurde kuuluvalt maa osalt maksma maamaksu 10% ulatuses ehk vastavalt ärimaa sihtotstarbele.

Näiteks kui kaupluse pind on 100 m2 ja eluruumide pind 900 m2, siis toodud näite puhul maksustatakse maamaksuga kaupluse pind ehk 10% kogu maast ning lisaks veel ka 10% eluruumidest, kokku seega 190 m2 ulatuses. Kui oleks kaks eraldi maja, millest ühes oleks ainult kauplus ja teises ainult eluruumid, siis oleks maamaksuga maksustatud ainult kaupluse juurde kuuluv 100 m2. Selles seisnebki maksumaksjate ebavõrdne kohtlemine.

Kuna liitsihtotstarve määratakse tervele katastriüksusele, siis ei ole ka võimalik maa sihtotstarvet muuta, sest maatükil kui sellisel tõepoolest äritegevus toimub (mitte aga igas korteris). Samuti ei ole võimalik nõuda, et äriruumi omanik kompenseeriks osa teiste korteriomanike maamaksu kulu, sest selleks puudub igasugune õiguslik alus.

EML loodab, et Rahandusministeerium ja Riigikogu rahanduskomisjon leiavad siiski võimaluse muuta maamaksuseadust või seaduse rakendamise praktikat. Maamaksu vabastusi ei saa jagada suvaliselt – kui riik on otsustanud koduomanikud maamaksust vabastada, siis tuleb kohelda kõiki koduomanikke võrdselt. Maamaksuvabastuse rakendamine ei saa olla sõltuvuses asjaoludest, mida koduomanik ei ole suuteline kontrollima ega muutma.

Kui härra rahandusminister tunneb, et ta ei suuda Eesti maksuseaduste aina keerukamaks ja segasemaks muutuvas rägastikus enam orienteeruda, siis soovitame tal osaleda maksumaksjate liidu koolitustel. Meie lektoritel on pikk nõustamispraktika kogemus ja nad oskavad keerulisi juriidilisi tekste lihtsale inimesele arusaadavas keeles seletada.

Istungi stenogrammiga saab tutvuda siin





Artikkel pärineb Maksumaksja portaalist
http://www.maksumaksjad.ee

Artikli www-aadress:
http://www.maksumaksjad.ee/modules/news/article.php?storyid=6158